AGB
Allgemeine Geschäftsbedingungen zwischen Makler und Kunde als
Verbraucher
§ 1 Weitergabeverbot
Sämtliche Informationen einschließlich der Objektnachweise des Maklers
sind
ausdrücklich für den Kunden bestimmt. Diesem ist es ausdrücklich
untersagt, die
Objektnachweise und Objektinformationen ohne ausdrückliche Zustimmung
des
Maklers, die zuvor schriftlich erteilt werden muss, an Dritte weiter zu
geben. Verstößt
ein Kunde gegen diese Verpflichtung und schließt der Dritte oder andere
Personen, an
die der Dritte seinerseits die Informationen weitergegeben hat, den
Hauptvertrag ab, so
ist der Kunde verpflichtet, dem Makler die mit ihm vereinbarte Provision
zuzüglich
Mehrwertsteuer zu entrichten.
§ 2 Doppeltätigkeit
Der Makler darf sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig
werden.
§ 3 Eigentümerangaben
Der Makler weist darauf hin, dass die von ihm weitergegebenen
Objektinformationen
vom Verkäufer bzw. von einem vom Verkäufer beauftragten Dritten stammen
und von
ihm, dem Makler, auf ihre Richtigkeit nicht überprüft worden sind. Es ist
Sache des
Kunden, diese Angaben auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen. Der Makler,
der diese
Informationen nur weitergibt, übernimmt für die Richtigkeit keinerlei
Haftung.
§ 4 Informationspflicht
Der Auftraggeber (Eigentümer) wird verpflichtet, vor Abschluss des
beabsichtigten
Kaufvertrages unter Angabe des Namens und der Anschrift des
vorgesehenen
Vertragspartners bei dem Makler rückzufragen, ob die Zuführung des
vorgesehenen
Vertragspartners durch dessen Tätigkeit veranlasst wurde. Der Auftraggeber
erteilt
hiermit dem Makler Vollmacht zur Einsichtnahme in das Grundbuch, in
behördliche
Akten, insbesondere Bauakten sowie alle Informations- und Einsichtsrechte
gegenüber
dem WEG-Verwalter, wie sie dem Auftraggeber als Wohnungseigentümer
zustehen.
§ 5 Ersatz- und Folgegeschäfte
Eine Honorarpflicht des Auftraggebers gemäß unseren vereinbarten
Provisionssätzen
besteht auch bei einem Ersatzgeschäft. Ein solches liegt z. B. vor, wenn
der
Auftraggeber im Zusammenhang mit der vom Makler entfalteten Tätigkeit von
seinem
potenziellen und vom Makler nachgewiesenen Hauptvertragspartner eine
andere
Gelegenheit zum Hauptvertragsabschluss erfährt oder über die
nachgewiesene
Gelegenheit mit dem Rechtsnachfolger des potenziellen
Hauptvertragspartners den
Hauptvertrag abschließt oder das nachgewiesene Objekt käuflich erwirbt,
anstatt es zu
mieten, zu pachten bzw. umgekehrt. Um die Provisionspflicht bei
Ersatzgeschäften
auszulösen, ist es nicht erforderlich, dass das provisionspflichtige
Geschäft mit dem
ursprünglich vorgesehenen wirtschaftlich gleichwertig im Sinne der von
der
Rechtssprechung zum Begriff der wirtschaftlichen Identität
entwickelten
Voraussetzungen sein muss.
§ 6 Aufwendungsersatz
Der Kunde ist verpflichtet, dem Makler die in Erfüllung des Auftrages
entstandenen,
nachzuweisenden Aufwendungen (z.B. Insertionen, Internetauftritt,
Telefonkosten,
Portikosten, Objektbesichtigungen und Fahrtkosten) zu erstatten, wenn
ein
Vertragsabschluss nicht zustande kommt.
§ 7 Haftungsbegrenzung
Die Haftung des Maklers wird auf grob fahrlässiges oder vorsätzliches
Verhalten
begrenzt, soweit der Kunde durch das Verhalten des Maklers keinen
Körperschaden
erleidet oder sein Leben verliert.
§ 8 Verjährung
Die Verjährungsfrist für alle Schadensersatzansprüche des Kunden gegen den
Makler
beträgt 3 Jahre. Sie beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem die die
Schadensersatzverpflichtung auslösende Handlung begangen worden ist.
Sollten die
gesetzlichen Verjährungsregelungen im Einzelfall für den Makler zu einer
kürzeren
Verjährung führen, gelten diese.
§ 9 Gerichtsstand
Sind Makler und Kunde Vollkaufleute im Sinne des Handelsgesetzbuches, so
ist als
Erfüllungsort für alle aus dem Vertragsverhältnis herrührenden
Verpflichtungen und
Ansprüche und als Gerichtsstand der Firmensitz des Maklers
vereinbart.
§ 10 Salvatorische Klausel
Sollte eine oder mehrere der vorstehenden Bestimmungen ungültig sein, so
soll die
Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen hiervon nicht berührt werden. Dies
gilt auch,
wenn innerhalb einer Regelung ein Teil unwirksam ist, ein anderer Teil
aber wirksam.
Die jeweils unwirksame Bestimmung soll zwischen den Parteien durch eine
Regelung
ersetzt werden, die den wirtschaftlichen Interessen der Vertragsparteien
am nächsten
kommt und im übrigen den vertraglichen Vereinbarungen nicht zuwider
läuft.
3. Leitfaden für die Erstellung von Individualvereinbarungen
Frei ausgehandelte Verträge, so genannte Individualverträge, haben stets
Vorrang vor
Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Da das Maklervertragsrecht vom Grundsatz
der
Vertragsfreiheit durchzogen ist, lassen sich durch Individualverträge
wirksam alle
Vereinbarungen bis an die Grenzen der Sittenwidrigkeit, der
Gesetzeswidrigkeit und
des Missbrauchs wirksam treffen. Allerdings sind Individualvereinbarungen
sehr
schwierig aufzusetzen. Der Individualvertrag muss frei ausgehandelt
werden, um die
unterschiedlichen Interessen, Vorstellungen, Auffassungen der Parteien
festzustellen,
durchzusprechen, abzuklären und im gegenseitigen Einvernehmen zu
formulieren und
abzuzeichnen.
Individualvereinbarungen sind sehr schwierig aufzusetzen. Der
Individualvertrag muss
frei ausgehandelt werden, um die unterschiedlichen Interessen,
Vorstellungen,
Auffassungen der Parteien festzustellen, durchzusprechen, abzuklären und
im
gegenseitigen Einvernehmen zu formulieren und abzuzeichnen. Es ist dies der
goldene
Kompromiss, der auszuhandeln ist. Der Makler hat dabei seinem Kunden alles
offen zu
legen, was normalerweise ihm die Provision nicht gewährt, die er indes
durch
Vereinbarung mit seinem Kunden gerne erfolgreich geltend machen möchte.
Denn der
Makler ist darlegungs- und beweispflichtig für eine individuell
ausgehandelte Klausel. Er
muss beweisen, dass ein wirkliches Aushandeln der Klausel stattgefunden
hat, und
dafür steht ihm bestens ein Zeuge bei den Verhandlungen zur Verfügung. Ein
solcher
Fall möge am Beispiel des Aushandelns eines qualifizierten
Makleralleinauftrages
dargestellt werden: Der Makler legt seinem Kunden vereinfacht einen
Formularvertrag,
einen so genannten einfachen Makleralleinauftrag in Form Allgemeiner
Geschäftsbedingungen vor und spricht mit ihm die einzelnen Klauseln durch,
erläutert
ihm diese. Der einfache Makleralleinauftrag untersagt dem Kunden
lediglich, während
der Laufzeit des Vertrages weitere Makler einzuschalten. Dann erklärt der
Makler dem
Kunden die qualifizierte Form des Makleralleinauftrages, dass er nämlich bei
selbst
gefundenen Interessenten des Auftraggebers hinzugezogen werden möchte,
die
potenziellen Kaufinteressenten an ihn zu verweisen sind, damit er das
Geschäft
erfolgreich abschließen kann und für den Fall des Verstoßes gegen diese
Vereinbarung
die im Erfolgsfalle anfallende volle Provision erhält. Diese
Individualvereinbarung sollte
dem Kunden in einem besonderen Schriftstück ausgehändigt werden, verbunden
mit
einer Überlegungsfrist von vielleicht 2 Tagen längstens. Zeichnet der
Kunde diese
Vereinbarung gegen, sollte die Individualvereinbarung einer Überprüfung
durch die
Gerichte mit einiger Sicherheit standhalten.
Individualvereinbarungen und nicht Allgemeine Geschäftsbedingungen sind
im
wesentlichen in folgenden Fällen zu schließen:
a. Bei der Vereinbarung eines so genannten qualifizierten
Makleralleinauftrages
Der so genannte qualifizierte Makleralleinauftrag schränkt die Freiheit
des
Maklerkunden insofern und insoweit ein, als dass der Kunde für die Dauer
der Laufzeit
eines solchen Vertrages weder weitere Makler hinzuziehen darf, noch ihm
der
Selbstverkauf des Objektes gestattet ist. Die Untersagung des
Eigengeschäfts
bedeutet, dass während der Laufzeit des qualifizierten
Makleralleinauftrages nur der
Makler berechtigt ist, das Objekt nachzuweisen und zu vermitteln, der den
Vertrag mit
dem Kunden geschlossen hat und der Kunde alle Interessenten, die er selbst
findet
oder die wegen des Objektankaufs an ihn herantreten, an seinen beauftragten
Makler
zu verweisen, den Makler hinzuzuziehen hat, damit dieser das Geschäft
erfolgreich
zwischen Verkäufer und Käufer zustande bringt. Verbunden ist dieser Fall
in der Regel
mit der weiteren Vereinbarung, dass für den Fall der Verletzung der
vereinbarten
Hinzuziehungs- und Verweisungsklausel der Auftraggeber die volle
Provision
übernimmt.
b. Beim Erwerb des Objektes in der Zwangsversteigerung
Zur Provisionssicherung des Maklers im Falle des Objekterwerbs des Kunden
im Wege
der Zwangsversteigerung ist eine Individualvereinbarung zu treffen. Dies
ist deswegen
erforderlich, weil das Maklervertragsrecht dem Makler einen
Provisionsanspruch für den
Nachweis oder die Vermittlung eines Vertrages (§ 652 I S. 1 BGB) gewährt,
nicht
jedoch für den Erwerb des Objekts im Rahmen eines Hoheitsaktes, nämlich
des
Zuschlags in der Zwangsversteigerung. Daran ändert auch nichts, dass
das
wirtschaftliche Ergebnis beim Erwerb des Grundstücks gleichermaßen erzielt
wird.
c. Bei den so genannten Verflechtungstatbeständen
Wenn der Kunde dem Makler eine Provision in Kenntnis von Umständen
verspricht, die
an sich den Makler hindern, eine Provision zu erheben, dann hat der Kunde
die
Provision zu bezahlen. Verflechtungsfälle bedingen in der Regel den
erfolgreichen
Abschluss des Geschäfts, den rechtswirksamen Notariatsvertrag. Sie finden
aber ihren
Mangel im Ursachenzusammenhang. Denn es handelt sich in der Regel um
Vereinbarungen bezüglich der Vergütung, die nach dem Willen der Parteien von
einer
ursächlichen Tätigkeit des Maklers im Sinne des § 652 I S. 1 ("infolge")
unabhängig
sein soll. Bei einem derartigen Provisionsversprechen sind dem Kunden
die
Verpflechtungen des Maklers und die Tatsache, dass der Makler in diesen
Fällen keine
Provision erhalten kann, bekannt.
d. Bei erfolgsunabhängigen Provisionsversprechen
Die Zahlung einer erfolgsunabhängigen Provision widerspricht dem Leitbild
des
Maklervertragrechts. Denn der Maklervertrag setzt einen Maklerkunden
voraus, der frei
in seinen Entschlüssen ist und der die Provision nur im Erfolgsfall zu
zahlen hat, das
heißt mit rechtswirksamem Abschluss des Notariatsvertrages. Mithin kann
eine
erfolgsunabhängige Provision niemals durch vorformulierte Allgemeine
Geschäftsbedingungen, sondern stets nur durch Individualvereinbarungen
sicher
gestellt werden. Hierzu gibt es eine brandneue Entscheidung des
Bundesgerichtshof
vom 12.10.2006 zum Aktenzeichen III ZR 331/04, in der der BGH klargestellt
hat, dass
die Aussage eines Kunden, es werde bei einem Verkauf des Hauses in jedem
Falle
dem Makler eine Provision gezahlt, ein solches selbständiges
erfolgsunabhängiges
Provisionsversprechen darstellen kann, auch wenn der Vertrag letztlich
ohne den
Makler zustande kommt. Voraussetzung sei, dass der Makler überhaupt etwas
getan
habe, wie etwa ein Exposee zu erstellen. Nur wenn jegliche Gegenleistung
des Maklers
fehle, könne ein Schenkungsversprechen vorliegen, das ohne notarielle
Beurkundung
unwirksam wäre.
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